Реализация недвижимого имущества представляет собой гражданско-правовую сделку, при которой право собственности переходит от продавца к покупателю. При этом договор о купле квартиры имеет определенную цену, то есть покупатель за свое имущество получает установленную плату или иными словами доход. И как большинство доходной деятельности продажа имущества облагается налогом. Однако существует целый ряд особенностей, связанных с налогообложением данного вида сделки, которые применяются в гражданских правоотношениях в 2020 году.
При этом следует отличать налог от реализации недвижимости от налога на недвижимое имущество. Последний имеет большой перечень исключений в отношении лиц, его уплачивающих (многодетные, люди с ограниченными способностями, военнослужащие, сельхоз работники и другие). Налог от сделок менее социально ориентирован, однако также имеет определенные критерии начисления и уплаты.
Особенности имущества и срок владения
- Не подпадает под уплату налога продажа недвижимости, которая была в собственности продавца от трех лет и более. При наличии указанных обстоятельств реализуемое жилье не подпадет под обязательную уплату налога в бюджет. Кроме того, если на протяжении трех месяцев до продажи недвижимости лицо купило новое жилье, то продажа старой квартиры также не будет облагаться обязательным платежом в доход государства. Это правило касается жилищ:
- которые приватизированы;
- получены в качестве наследства по завещанию либо закону;
- подарены близкими, круг которых четко регламентирован законом;
- являются у продавца единственным жильем;
- получены по договору ренты.
- В том случае, если жилое помещение приобретено менее трех лет назад, то сделка по его реализации подлежит налогообложению вплоть до наступления пяти лет с даты его приобретения.
- В ситуации, когда реализуемое жилище не является единственным жильем, также придется уплачивать налог либо ожидать окончания пяти лет со дня ее покупки.
Указанные особенности регламентированы на федеральном уровне в Налоговом кодексе. Региональные власти вправе уменьшать сроки владения недвижимостью для освобождения сделок от налогообложения хоть до нулевого срока, а также расширять перечень случаев, когда данный срок является сокращенным.
Размер налога от продажи
При продаже квартиры, которая не подпадает под ограничения, введенные в силу с 2020 года, продавцу необходимо уплатить налог в сумме тринадцать процентов. Указанный процент на выбор продающей стороны сделки можно уплачивать в следующих вариантах:
- Продажная договорная цена, от которой минусуется налоговый вычет на имущество при его наличии, в сумме одного миллиона рублей. В данном случае следует задекларировать вычет, поскольку налоговая служба не осуществляет данную процедуру самостоятельно.
- Сумма по договору купли-продажи, от которой отнимается размер понесенных финансовых затрат с подтверждением соответствующими платежными документами на покупку недвижимости. Данный процесс также следует подвергнуть декларационной компании.
- В случае продажи не непосредственного имущества, а прав на них, то сумма налога исчисляется по формуле: от цены договора отнимается размер затрат по покупке недвижимости. Это касается в первую очередь долевого участия в строительстве, паевых взносов.
Налоговый вычет
Налоговый вычет – это установленная налоговым законодательством гарантия по компенсацию части стоимости жилья за счет уплаченных обязательных платежей. Право на данный вид налоговой льготы имеют далеко не все лица, и не на каждый объект оно распространяется.
Особенности налогового вычета
- Лица, покупающие жилой дом, комнату, квартиру участок земли либо долю в данных объектах, вправе получить вычет.
- Указанные лица в обязательном порядке должны уплачивать налог на доходы в тринадцати процентном размере. То есть нетрудоустроенные граждане, лица, осуществляющиепредпринимательскую деятельность по особым режимам налогообложения, не могут рассчитывать на уменьшение стоимости сделки за счет данного механизма.
- Не получат вычет и лица, покупающие жилье за счет средств нанимателя, материнского капитала, бюджетных средств различных уровней.
- При реализации недвижимости по договору, сторонами которого выступают зависимые между собой граждане, имеющие близкие родственные связи.
- При приобретении в собственность недвижимости для своих несовершеннолетних детей налоговый вычет гарантирован.
Сумма налогового вычета
Размер вычета зависит от понесенных по факту покупки либо возведения недвижимости затрат. Он имеет граничный максимальный предел и в него входят:
- стоимость документации на проект и смету;
- цена материала для строительства и отделочных работ;
- затраты, произведенные на покупку или возведение дома, услуги строителей и ремонтников;
- затраты на подведение коммуникаций.
Максимум можно получить один миллион рублей в качестве вычета, минимальные размер данной гарантии составляет двести пятьдесят тысяч рублей. В некоторых ситуациях целесообразно уменьшение налоговую базу на фактически произведенные затраты, а не применять вычет. Все зависит от цены сделки, стоимости имущества и других конкретных особенностей сделки.
Отдельные категории граждан
- Пенсионеры. Для данной категории граждан предусмотрена специальная процедура возвращения обязательного платежа в случае приобретения недвижимости, а также внесении процентов по кредитным договорам, имеющим целевой характер. Пенсионер вправе получить налоговый вычет за годы, которые предшествовали дате приобретения имущества – три крайних года, а также за год, в котором жилье приобреталось.
- Супруги. Особенностью приобретенного совместно имущества лицами, находящимися в браке, является возможность заявления налогового вычета каждым из супругов. Данная позиция основана на нормах семейного и гражданского законодательства и закреплена письмом Министерства финансов. Ограничений по срокам на получение вычета нормативными актами не установлено, то есть его можно получить в любое время, задекларировав на протяжении календарного года по установленным правилам и форме, которые можно уточнить в налоговом органе.
- 3. Наследники. В случае получения жилища по наследству, наследнику гарантировано законодательством право продажи имущества без уплаты налоговых взносов, если он владел им не менее трех лет.
Налоги для юридических лиц
Юридическое лицо, продавая недвижимое имущество, также уплачивает налоги, которые могут быть различными и зависят от вида юридического лица, и особенностей объекта продажи. В случае продажи нежилого имущества (склады, здания, участки, производственные помещения и другое) организация заплатит следующие виды обязательных платежей:
- Налог на прибыль. Сумма данного обязательного платежа исчисляется в прямой зависимости от направленности деятельности организации налога зависит от перечня зарегистрированных направлений работы юридического лица, цены сделки, понесенных в связи с ее заключением затрат. Под прибылью понимается полученная финансовая выгода, от которой отнимаются понесенные затраты. Так, доход от сделки с имуществом, налогоплательщик может снизить на сумму амортизации имущества. При минусовой разнице данных величин она считается убытком продавца.
- Налог на добавленную стоимость, который включается в стоимость недвижимости и должен быть прописан отдельной строкой в сетах и платежных документах. Его размер равен восемнадцати процентам и он уплачивается продавцом в соответствующий бюджет. Следует учесть, что данный обязательный платеж не вносится продавцом – юридическим лицом при сделках с жилым имуществом.
Система налогообложения сделок с недвижимостью постоянно реформируется, дополняется и корректируется. Благодаря новеллам 2020 года расширен перечень случаев, позволяющих освободить граждан от бремени уплаты платежей в бюджет, которые составляют немалую сумму в процентном отношении к цене сделке, что тем самым поможет существенно сэкономить личные средства, а также предотвратить умышленное занижение сумм договоров купли-продажи.
