Выбираем новостройку - решаем уравнение с сотней неизвестных

Выбор новостройки сродни работе сапера - никогда не знаешь, где бомбанет. Внутри отличный ремонт от застройщика, зато снаружи быдловатые соседи и промзона. Или парковая зона, удобный жилой комплекс со всей инфраструктурой - но стены квартиры уже в первую зиму покрылись благородной плесенью не хуже, чем сыр Рокфор. Выбирая новостройку, вы будто идете по минному полю - и порой даже сам застройщик не знает, где тут заложена бомба. В этой статье мы поделимся реальным опытом разминирования, расскажем, как предотвратить взрыв, вместе поищем таймер для взрывателя - и как в кино, перережем красный провод за 2 секунды до взрыва. 

Подальше от цивилизации

Хотите, как Жан-Жак Руссо, сбежать от благ цивилизации и вернуться к природным истокам? Тогда вам нужен жилой комплекс в природной зоне - такие найдутся даже в застроенной по самую маковку Москве. Можно поселиться и в самом центре каменных джунглей - оцените, откуда вам будет удобнее добираться до работы, супермаркетов, развлекательных комплексов и других стратегически важных мест. Проанализируйте и инфраструктуру вокруг: магазины, ремонтные мастерские, ателье, парикмахерские - если за каждым пакетом молока нужно ехать 10 километров по проселочной дороге, единение с природой уже не покажется таким волнующим. Если вы стратег и предпочитаете думать о будущем - оцените перспективы района.

Может, через пару лет здесь появится новая станция кольцевой ветки метро или вырастет стеклянный гриб офисной высотки. Правда, и ценник на квадратный метр в таких оазисах может быть и вовсе неприличным: например, несмотря на активное строительство нового жилья в Москве и предложение, превышающее спрос, цена одного квадрата квартиры в новостройке Замоскворечья, где сосредоточены многие достопримечательности столицы, колеблется от 250 до 530 тысяч рублей. Неплохая цифра получается в пересчете на стандартные 50 квадратов, не правда ли?

пригород краснодара

Откройте в себе дизайнера

Перепланировку новых квартир делают более 80% покупателей. Хотите попасть в 20% счастливчиков, которые не дышат строительной пылью первые полгода после переезда? Ищите нужную планировку! Застройщики жилых комплексов стараются максимально упростить выбор покупателям: они выкладывают на своих сайтах варианты планировок и своих квартир. Некоторые святые люди даже предлагают подробные фото с дизайнерской расстановкой мебели. Определитесь, чего вы хотите - роскошные апартаменты с террасой вместо стандартной лоджии или маленькую уютную квартирку с видом на парк.

Может статься и так, что застройщик занимается возведением жилья, противоположного вашему чувству прекрасного. Хотите легко дышать даже в обставленной квартире - выбирайте планировку с высокими потолками. Следите и за шумоизоляцией - на первых порах все жильцы массово обзаведутся перфораторами и будут изводить ваши нервы и музыкальный слух. Не забудьте про этаж - страдающим от боязни высоты нечего делать на этажах выше 9-го. А уж если у вас есть маленькие дети с личным транспортом в виде коляски и вы приглядываете квартиру на 5 этаже без лифта - это вовсе неосмотрительно, если говорить цензурно. 

Не чахните над златом

Вопрос цены - вот он, камень преткновения всех грандиозных квартирных замыслов! Но ничего не поделать: хотите жить красиво - раскошеливайтесь. Главное, следить за балансом цены и качества, чтобы за баснословные деньги, сопоставимые со стоимостью домика в Болгарии, вам не втюхали новостройку без коммуникаций и с граффити на стенах вместо обоев. Не торопитесь, квартира никуда не денется, даже если застройщик с пеной у рта утверждает, что эта квартира последняя и на нее гигантская очередь.

Варианты подешевле можно найти всегда - просто не увлекайтесь этой погоней за дешевизной. Например, квартиру с ценником 40 тысяч за квадратный метр можно найти и в Краснодаре - но это будет непрестижный Музыкальный, с лужами и совковыми магазинами неподалеку. Да и с соседями может не повезти - позитив в таких районах нечастое явление. Так что проанализируйте предложения других застройщиков, строящих дома неподалеку, изучите кредитные услуги банков, если собственных средств вам будет недостаточно. И обязательно воспользуйтесь предложениями нашего щедрого государства - ипотека может стать в разы выгоднее, если использовать материнский капитал и другие плюшки от правительства. Уточните, можно ли использовать такие способы при покупке вашей квартиры. 

Просмотр новостройки

Смотрим вживую

На квартиру, особенно в ипотеку, вы потратите все свои сбережения и лучшие годы - кредит придется оплачивать неустанным трудом. Только взгляните - при покупке квартиры в Москве за 12 миллионов рублей с первоначальным взносом в 2 миллиона ежемесячно вам придется отдавать не меньше 100 тысяч рублей! И это в течение 20 лет! Ощутили всю невыносимую легкость бытия? Так что не грех и посмотреть на то, что требует так много сил и ресурсов, в натуральную величину. Съездите на стройплощадку, оцените окружающую обстановку, прикиньте, сколько идти до ближайшей остановки или какой ассортимент в магазине неподалеку - а что, тоже важный параметр выбора! К тому же - а на что вам интернет?

Зайдите в Google Maps - тут можно устроить виртуальную экскурсию примерно с той же эффективностью. И обязательно изучите отзывы жильцов домов, стоящих неподалеку, покупателей домов от этого застройщика и вообще отзывы о районе. Конечно, среди авторов отзывов много неадекватов и бессовестных копирайтеров, но только здесь вы сможете узнать, плещется ли вода в подвале, сколько в округе лиц алкогольной наружности и есть ли во дворе любители громкого акапельного пения под Стаса Михайлова. И не забудьте мило пообщаться с бабульками у соседнего дома - тут вы сможете добыть ценнейшей информации больше, чем на сайтах всех градостроительных органов, вместе взятых. 

Проверяем застройщика - нудно и беспощадно

Пока строится дом, в котором вы покупаете квартиру, самый главный человек в вашем мире - застройщик. Не папа и не мама, а компания, которой вы отдали все честно заработанные деньги и от которой ждете свои родные квадратные метры. Согласитесь, будет обидно, если этот самый застройщик окажется последней редиской и застопорит стройку на самом интересном месте - на уровне первого этажа, например. И не потому, что у него кирпич кончился. А потому, что ликвидироваться он будет из-за просрочки по кредиту. Или из-за мошенничества в руководстве. Причин уйма, а вот результат один - вы снова снимаете квартиру, не прекращая подбирать обои и люстры в собственное жилье, которое пока так и остается мечтой. Так что проверке застройщика нужно уделить максимум времени - даже больше, чем выбору партнера по браку.

Проверяем застройщика

Тем более что в 2019 году более 800 застройщиков были признаны банкротами. Что покажет экстремальный по отношению ко всем сферам экономики 2020 год - даже предугадать страшно, поэтому мобилизуйте всю свою внимательность. Изучите сайт компании - просматривая его, у вас не должно возникнуть ни тени сомнения в его благонадежности. Обязательно должны быть все разрешительные документы на строительство, лицензии от государства, учредительные документы и другие очень важные бумаги, без которых застройщики - просто люди, которые зря расходуют стройматериалы.

Прошерстите сайт налоговой службы - уверяем, там много интересного. Здесь выкладывается информация о крупных долгах фирмы, на сайте судебных приставов можно найти список взысканий, которые обращены на имущество компании. Представьте, что у компании 300 миллионов долгов перед контрагентами, а стоимость очередного проекта всего 30 миллионов. Кажется, ваш застройщик перешел на Темную сторону Силы, и вам теперь не по пути. Проверяйте регистрацию компании как юридического лица, найдите информацию о его руководителе и главном бухгалтере. Если они едины в двух лицах или вовсе числятся на высших должностях в десятке других компаний - с 99-процентной вероятностью вы имеете дело с марионетками. 

Дышите ровно!

Промзона - не лучшее место для проживания. Только если вас не привлекает металлический привкус в воздухе, вечный запах газа и серый снег вместо белого всю зиму. Если вы предпочитаете более здоровые варианты для проживания, обратите внимание на экологию района. Конечно, всем хочется выходить по утрам на балкон и вдыхать воздух, напоенный ароматом трав и хвойных фитонцидов. Тогда вам нужен жилой комплекс в парковой зоне - это сейчас модно и трендово.

Тут вам и прудик с рыбалкой, и реликтовые леса с не совсем реликтовыми асфальтовыми тропинками, и парк для пробежек и кормления белочек, и без того страдающих ожирением от арахиса. Правда, нужно помнить, что такая утренняя ароматерапия обернется для вас ипотекой на лишний десяток лет - стоимость такого жилья гораздо выше, чем в высотке в спальном районе с видом на промышленные трубы. 

Метро - как много в этом звуке…

Транспортная доступность для новостройки - часто больное место. Их строят не только в обжитых районах со всей инфраструктурой, но и на откровенных пустырях, гордо называя это “освоением перспективных районов”. Тут с парковками у дома не все благополучно, что уж говорить о станциях метро неподалеку. Так что если вы привыкли перевозить пятую точку на машине - обращайте внимание на парковки (бесплатные особенно). А если вы завсегдатай метро или трамвая, те самые перспективные пустыри - не лучший вариант.

Если вы уже смотрели свой район вживую, попробуйте провести эксперимент - добраться от будущего дома до работы. В час пик. В привычное для вас время. Тут вам многое станет ясным - удлинится ли ваш путь на работу, сколько пересадок вам придется сделать и вообще реально ли доехать до работы от нового дома без траты последних нервных клеток. Если вы подбираете жилье в “нерезиновой”, присмотритесь к районам, через которые строится Большая кольцевая линия метро - здесь на протяжении 70 километров будет построена 31 станция, за что этот проект уже назван крупнейшим в истории метростроения. Районы, среди недостатков которых главным раньше было отсутствие метро, воспряли духом - самое время покупать!

С ремонтом или без?

Часто застройщик предлагает покупателям квартиры под ключ с ремонтом или квартиры под черновую отделку - там вас ждут голые стены, подготовленные под покраску или поклейку обоев. Что же выбрать? Ну если честно - вы бы хотели жить в казенной обстановке побеленной ванной и дешевеньких обоев?

Владельцы квартир с отделкой под тот самый пресловутый ключ в итоге все равно делают ремонт, как и обладатели голых стен. Так если не видно разницы - зачем платить больше? И стоимость отделки квартиры явно превышает стоимость стройматериалов с работой - ведь использует застройщик чаще всего самые дешевые варианты из масс-маркета. Разница в цене между отделанной квартирой и новостройкой без ремонта - около 20-30%. Выбирайте, куда вы потратите эти деньги - на простенькую отделку от застройщика, которая явно не удовлетворит вашему чувству прекрасного, или собственный ремонт, согласованный с вашим внутренним дизайнером.

Что делать со всей этой информацией?

Итак, вы провели работу, достойную легендарного Шерлока Холмса, и выяснили всю родословную до 5 колена вожделенной вами новостройки. И что делать с этим ворохом информации? Напишите список плюсов и минусов найденного вами сокровища - причем расположите их в порядке их значимости. Так будет понятнее, сможет ли пруд неподалеку с симпатичными уточками победить единственный автобус, идущий до вашей работы, или что для вас важнее - высокие потолки или вежливые соседи с полным отсутствием маргинального отпечатка на лице.

Выбор новостройки - настоящая высшая математика, овладеть которой удается немногим. Тут и уравнения соседей, и параболы планировок, и начала анализа застройщика. Но если вы хотите купить за свои деньги максимально комфортабельное жилье в хорошем районе города - придется изучить эту науку в совершенстве. Иначе сдать важный жизненный экзамен под названием “Купить квартиру всерьез и надолго” легко провалить.