214 Федеральный закон - основные положения

214 Федеральный закон о долевом строительстве!

Участие в долевом строительстве – экономически выгодный способ приобретения недвижимости: с момента закладки фундамента до сдачи жилого дома цена за 1кв. м повышается до 40%, имеется возможность производить оплату в рассрочку.

Однако, что бы не столкнуться лицом к лицу с неприятностями и потерей капитала, необходимо хорошо знать и понимать свои права. Добрый день дорогие зрители, меня зовут Дмитрий Хачари и с вами компания Новостройки.SHOP.

Поднимем сегодня очень интересную и важную тему, которая наверняка касается всех, кто собирается купить квартиру в новостройке от застройщика. Обсудим основные положения 214 Федеральный закон, развеем некоторые мифы и обсудим основные положения, которые точно должен знать любой человек, становясь участником долевого строительства.
Окунемся в историю

С начала 90-х, и до 30 декабря 2004 года, правовое положение организаций занимающихся жилищным строительством, равно как и налогообложение их деятельности, никак не регулировались.

30 декабря 2014 года был принят 214 федеральный закон и именно с этого момента начинается новая история в Российском строительстве. Данный документ должен был решить самую главную и актуальную на тот момент проблему - двойные продажи!

Да, именно так, двойные продажи. Раньше, одну и ту же квартиру могли продать несколько раз. Вы приезжаете в офис строительной компании, выбираете понравившийся объект, подписываете договор, вносите оплату сразу и едете домой - так выглядела схема.

Оплата проводилась сразу на месте, договор нигде не регистрировался, и на момент сдачи дома, если до этого доходило дело, могло объявиться несколько собственников на одну и ту же квартиру.

Менеджер случайно или случайно не отметил в журнале что квартиру с утра продал, а вечером ее продали другому человеку, так же приняв денежные средства и подписав договор на несколько листов.

С пожелавшими приобрести квартиру в новостройке, заключались самые разнообразные договоры, смысл которых до конца не был понятен и юристам их разрабатывающими. В ходу были: инвестиционные договоры, договоры о совместной деятельности (либо о совместном строительстве), предварительные договоры купли-продажи недвижимости, и так далее.

Иногда, когда застройщик не имел с самого начала намерения собрать бабки с лохов и слинять в далекие теплые страны. Тогда жильцы, кто раньше, а кто позже, заезжали в новые квартиры.

Что такое 214 Федеральный закон

Статья один 214 ФЗ закона говорит нам что он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение средств от физических лиц по другим сценариям, не предусмотренным 214-ФЗ запрещено. Запрещена продажа квартир в стройке гражданам с использованием паевых инвестиционных фондов. Кроме того, под обязательное действие 214-ФЗ подпали и строящиеся апартаменты.

Сегодня, если застройщик нарушил запрет, он может быть привлечен к административной ответственности в виде штрафа до 1 миллиона рублей. Интересно, что застройщик все равно обязан будет достроить и передать гражданину квартир, ведь застройщик не вправе отказаться от исполнения заключенного договора, ссылаясь на его незаконность. Гражданин же, если пожелает, может обратиться в суд и потребовать признания договора недействительным.

Итак, простыми словами - долевое строительство — это форма строительства, при которой застройщик получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру оговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.

Как купить квартиру по 214 ФЗ (ДДУ)

Чтобы приобрести квартиру в строящемся доме, необходимо заключить договор долевого участия, который подлежит обязательной регистрации в государственном органе. Про договор долевого участия на нашем канале есть отдельный ролик, в котором я подробно разобрал его основные положения и пункты.

Я хочу всего лишь напомнить, что по договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок возвести объект недвижимости.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию, он обязан передать указанный в ДДУ объект долевого строительства дольщику.

Дольщик, в свою очередь, возлагает на себя обязанности по своевременной оплате и, после выдачи застройщику разрешения на ввод, обязуется принять помещение, подписав приемо передаточный акт.

Статья 3: право привлекать средства дольщиков

Статья 3 214 ФЗ говорит об еще одном ключевом понятии, используемом в законе – праве застройщика привлекать денежные средства от граждан.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок предоставленный для строительства.

Простыми словами, для привлечения денежных средств должны быть соблюдены следующие условия:

  • наличие земельного участка для строительства дома – как правило, на праве собственности или аренды;
  • разработка проектной документации и ее экспертиза;
  • устойчивое финансовое положение в начале строительства и на протяжении всего проекта;

Если застройщик получает от граждан денежные средства, не имея на то права, дольщики могут потребовать немедленного возврата средств с процентами, однако и право на получение квартиры при этом будет утрачено.

В статьях 4 и 5 закона ФЗ-214 содержится определение договора долевого участия – ключевого документа, регулирующего отношения застройщика и дольщика. Этот договор:

  • заключается в письменной форме и должен быть зарегистрирован в Росреестре. С 27 июня 2019 года предусмотрена возможность заключать ДДУ в электронной форме с использованием электронной цифровой подписи;
  • содержит все существенные условия договоренностей между дольщиком и застройщиком: описание квартиры, сроков ее строительства и передачи дольщику, цену и т.п.

Перед заключением договора долевого участия необходимо его тщательно изучить. Хотя многие условия договора строго регламентированы 214 ФЗ, кое-что оставлено на усмотрение застройщика. Например, застройщик может указать в договоре своё право изменять площадь будущей квартиры, что может повлиять на ее цену.

Статья 6. Срок строительства квартиры

Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренным договором. Все квартиры в одном корпусе или подъезде жилого дома должны быть переданы в одинаковый срок всем покупателям. Нельзя сдать несколько квартир или несколько этажей, минимум подъезд.

При нарушении этих сроков застройщик обязан выплатить гражданину-дольщику неустойку. Как правило, эту неустойку приходится взыскивать в судебном порядке и равна одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, от цены договора за каждый день просрочки для юридических лиц и одной сто пятидесятой для физ лиц.

В соответствии с ч 3 ст. 6 214 ФЗ, застройщик также обязан письмом уведомить дольщика о просрочке, не позднее чем за два месяца направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Так же стоит отметить что нельзя специально задерживать и уклоняться от подписания передаточного акта с целью получения неустойки от застройщика, за якобы задержку строительства.

Статья 7: гарантии качества квартиры

В этой статье 214 ФЗ содержатся требования к застройщику обеспечения качества строительства с соблюдением всех технических норм и правил, а также условий договора.

В случае, если объект построен с отступлениями от условий договора приводящим к ухудшению качества, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если застройщик не выполнил свои обязательства, 214 ФЗ дает дольщику право требовать соразмерной компенсации или расторжения договора.

За нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку за каждый день просрочки. При этом любые условия договора освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта являются ничтожными. Гарантийный срок на объект строительства исчисляется со дня подписания первого передаточного акта и составляет минимум три года

Статья 8: приемка квартиры

Передача объекта долевого строительства застройщиком осуществляются путем подписания передаточного акта, в котором указываются дата передачи и основные характеристики помещения.

Статья восемь 214 ФЗ устанавливает правила передачи квартиры дольщику. Основное из них – соблюдение сроков передачи, установленных договором.

В указанный срок застройщик должен пригласить дольщика принять квартиру по акту приема-передачи. Дольщик же должен явиться на осмотр квартиры и подписать акт, либо же предъявить возражения к нему.

Передать объект долевого строительства застройщик может только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Застройщик не менее чем за месяц обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства. Основные моменты, на которые нужно обратить внимание, принимая квартиру у застройщика, изложены на нашем сайте в отдельной статье.

Так же всем нашим клиентам мы выдаем бесплатные подарочные сертификаты на приемку квартир от застройщика. Мы помогаем осмотреть объект, выявить недочеты если есть и заполнить все необходимые документы.

Мы помогаем не только подобрать выгодный объект недвижимости, но и принять его в дальнейшем. Сервис и сопровождение на высшем уровне в Новостройки.SHOP

Статья 9: как расторгнуть ДДУ

ФЗ 214 устанавливает ряд правил для расторжения ДДУ – как по инициативе дольщика, так и по инициативе застройщика.

По общему правилу, договор может быть расторгнут одной из сторон только при существенном нарушении его условий, которое допустила другая сторона.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

  1. застройщик задерживает передачу объекта долевого строительства более чем на два месяца
  2. неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 214 FZ. В ней говорится о неустойках за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства
  3. существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательств, участник долевого строительства не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть договор и отказаться от исполнения обязательств по нему.

Договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

Когда очевидно что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику.

  1. Существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади помещения. Напоминаю что изменение площади может быть не более пяти процентов от указанной площади;
  2. Изменения назначения общего имущества.

Список таких существенных нарушений содержится в статье 9. Подробнее об этом рассказано в статье нашего сайта, посвященной расторжению ДДУ.

В случае расторжения договора, застройщик в течение двадцати рабочих дней обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, а также уплатить проценты за пользование денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Ст. 10: ответственность сторон договора долевого строительства

Статья 10 214 ФЗ содержит общее правило о том, что нарушившая условия ДДУ сторона должна уплатить не только предусмотренные договором штрафы, но и сверх того возместить убытки.

Например, если дольщик в связи с просрочкой передачи квартиры был вынужден снимать жильё, арендную плату можно попытаться возместить за счет застройщика, как убытки.

Однако, придётся доказать размер этих убытков и их связь с действиями застройщика. Также придётся обосновать, что дольщик не мог избежать этих затрат каким-либо иным путём. В связи со сложностью доказывания, ведение такого дела в суде лучше поручить юристу.
11 статья: как уступить права по договору долевого строительства

Как известно, договор долевого участия может быть заключен только один раз! Сразу возникает резонный вопрос, как же перепродать объект долевого строительства.

Для таких ситуаций придуман договор цессии, его еще называют договором уступки прав требования. Подробнее о нем мы рассказали на нашей страницу в инстаграм, переходите и подписывайтесь.

214 ФЗ разрешает дольщику передать права требования по ДДУ другому гражданину или юридическому лицу. То есть, фактически, продать права на будущую квартиру.

Уступка прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта. При этом, на уступку потребуется согласие застройщика, если дольщик не полностью с ним рассчитался.

Оплата по договору производится после государственной регистрации если цедентом является юридическое лицо. В остальных случаях договор оплачивается сразу после его подписания.

13 и 14 статьи 214 ФЗ: как гарантировано исполнение застройщиком обязательств по ДДУ

13 ст. 214 ФЗ устанавливает что застройщик передает дольщикам в залог земельный участок и многоквартирный дом. Однако залог не применяется, если расчеты производятся через счет эскроу. Права на эти объекты в процессе строительства принадлежат застройщику.

В случае возникновения финансовых проблем у застройщика, его кредиторы не смогут отобрать землю и квартиры до того, как дольщики зарегистрируют права на них.

Статьи 15.4 и 15.5: все об эскроу

Согласно поправкам к 214 закону, начиная с 1 июля 2018 года в России разрешена продажа квартир в строящихся домах исключительно через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года — только с использованием эскроу-счетов. При этом застройщик и покупатель заключают договор участия в долевом строительстве (также договор долевого участия или ДДУ).

Ст. 15.4 и 15.5 вводят в 214 ФЗ новый способ расчетов между дольщиками и застройщиками через специальные счета эскроу. В полную силу этот механизм заработал с 1 июля 2019 года. Подробности о нем читайте на нашем сайте.

Изменился порядок и условия передачи денег от дольщика к застройщику. Эта та часть отношений, которая обладает наибольшими рисками. Эти изменения призваны в первую очередь минимизировать риски участников долевого строительства, и исключить появление обманутых дольщиков.

Только по состоянию на начало 2021 г. в 68 из 85 субъектов нашей страны насчитывалось около 900 проблемных объектов.

Требования застройщикам ужесточились: застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет. На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс.

Статья 18 214 ФЗ: на что можно тратить деньги дольщиков

Ст. 18 была существенно изменена в последней редакции 214 ФЗ. Она содержит закрытый список операций и сделок, которые застройщик может оплатить за счет средств дольщиков.

Давайте рассмотрим несколько примеров, куда может застройщик тратить деньги дольщиков:

  1. строительство многоквартирных домов в соответствии с проектной документацией;
  2. приобретение земельных участков, уплаты арендной платы и внесения платы за изменение вида разрешенного использования
  3. подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, а также проведение различных экспертиз
  4. подготовка проектной документации для сетей инженерно-технического обеспечения и их строительство. Оплата за подключение к ним
  5. уплата процентов по целевым кредитам
  6. платежи, связанные с государственной регистрацией ДДУ
  7. уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов,

И другие примеры, более подробный список можно найти в статье 18, 214 федерального закона

Также там указан перечень, на что застройщик не имеет права тратить денежные средства, например: предоставление ссуд и займов третьим лицам и покупка ценных бумаг;

Статья 21: информация для дольщика

Ст. 21 ФЗ 214 устанавливает перечень документов и данных с которыми застройщик обязан ознакомить дольщика.

Среди них: разрешении на строительство, информация о проекте строительства, проектная документация и декларация, юридические документы, документы на земельный участок.

Также застройщик обязан ознакомить дольщика с примерным графиком реализации проекта, сроками строительства ее стоимостью и другой информацией. Полный перечень состоит из более чем 20 пунктов, ознакомиться с которым можно в 21 статье 214 федерального закона.

Статья 23: надзор за застройщиком

В статье 23 закона 214 ФЗ содержится перечень контролирующих застройщика государственных органов. Органы строительного контроля и надзора проверяет, соблюдает ли застройщик требования 214 ФЗ и, при необходимости, принимает меры. В этот орган дольщик может сообщить о нарушении его прав застройщиком.

Написать WhatsApp