Какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке, на вторичном рынке?
В этой статье мы расскажем подробно о том какие есть плюсы и минусы вторички и квартир в строящихся домах, способах покупки, необходимых документах для продавца и покупателя, процессе покупки, способах проверки застройщика, необходимых документах и процессе открытия ипотеки. Поделитесь статьей с друзьями, если она будет вам полезна. У каждого вида недвижимости, вне зависимости новостройка это […]
В этой статье мы расскажем подробно о том какие есть плюсы и минусы вторички и квартир в строящихся домах, способах покупки, необходимых документах для продавца и покупателя, процессе покупки, способах проверки застройщика, необходимых документах и процессе открытия ипотеки. Поделитесь статьей с друзьями, если она будет вам полезна.
У каждого вида недвижимости, вне зависимости новостройка это или вторичка, есть свои преимущества и недостатки. Давайте разберемся в этом более подробно
Новостройки
Главное преимущество недавно построенного здания - им никто не пользовался. То же чувство испытывают другие жильцы. Новыми оказываются соседи и инфраструктура. Дети и взрослые могут посещать образовательные учреждения и общественные места, которым не требуется ремонт. Многие заселяются в новые комплексы из-за низких цен по сравнению с другими районами.
Проблемы и минусы новостроек
Однако можно столкнуться с массой проблем:
- Соседи делают ремонт после заселения.
- Долгая регистрация по месту жительства.
- В них заселяются молодые пары и семьи с детьми.
- Новый жилой комплекс только начинает развиваться и не гарантирует полноценную инфраструктуру, включая наличие парков и рабочих предприятий. Для последних целей приходится ехать в другие районы.
Вторичка
Вторичные дома известны архитектурным разнообразием и богатым выбором. Некоторые из них тесно связаны с историей. Старые здания проверены временем с точки зрения прочности и удобств.
Наличие предыдущих собственников ускоряет процесс заселения. Граждане могут получить от них дополнительную информацию. Это упрощает выбор и возможность переезда. С владельцами стоит поторговаться.
В то же время советские здания не пестрят разнообразием и новизной коммуникаций. В них часто живут пожилые люди. Чтобы заключить ДКП, необходима выписка всех собственников из квартиры. Из-за многолетней истории здания ипотека выйдет дороже, чем при покупке новостройки. Жильцы старых зданий часто сталкиваются с коммунальными авариями и капитальными ремонтами.
Способы приобретения
Перечень документов напрямую зависит от способа покупки квартиры. Большинство сделок происходят по договору:
- Долевого участия (далее — ДДУ). Он согласует передачу денег застройщику во время строительства. Условия сделки прописаны в ст. 4 Федерального закона РФ №214.
- Уступки права требования. Чаще всего называется договором цессии. Дольщик (цедент) передает право требования новому кредитору (цессионарию).
- Паевых взносов в ЖСК. Кооператив берет ответственность за финансирование строительства многоквартирного дома. Другая сторона восполняет потраченные средства.
- Купли-продажи. Он гарантирует, что объект введен в эксплуатацию.
Жилищный сертификат выдавался до 1 июля 2018 года. Последней упоминается рассрочка, потому что собственники прибегают к ней крайне редко. В этом случае оформляется большой первоначальный взнос - 50%. Срок выплат, как правило, длится до 2 месяцев.
Необходимые документы
Две стороны собирают разные бумаги. Важную роль в перечне играют названные способы покупки и вид недвижимости. Большая часть работы достается продавцу. Поэтому логично начать с него.
Документы продавца
Документы покупателя
В отличие от второй стороны он готовит только паспорт и нотариальное согласие супруга/супруги на покупку, если тот состоит в браке.
Покупка на вторичном рынке
Клиент-покупатель готовит только основной документ, удостоверяющий личность.
Продавец подает пакет бумаг:
- Паспорт.
- Выписка из ЕГРН. В ней указан текущий собственник и подтверждается наличие или отсутствие задолженностей. Она полноценно заменяет свидетельство о регистрации права.
- Документ-основание. Он указывает условия, при которых продавец завладел предметом сделки.
- Выписка из домовой книги. Она гарантирует, что предметом сделки больше никто не владеет.
- Паспорт продавца либо его доверенность.
Сделки с несовершеннолетними
При приобретении жилья учитываются права семьи, родственников. Если в нем проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
Совместная собственность
Квартира, приобретенная в браке, становится совместной собственностью и сохраняет статус при разводе. Необходимо проверить документы для подтверждения семейного статуса продавца на момент приобретения квартиры.
В случае брака запрашивается нотариальное согласие жены/мужа. Проверяется срок действия документа. В противном случае продавец пишет заявление, что в тот момент он в браке не состоял.
Договор цессии
Стороны могут его оформить до подписания акта приема-передачи квартиры. Происходит уступка в определенных случаях:
- После регистрации ДДУ. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
- После ввода дома в эксплуатацию.
- Дольщик выплачивает полную сумму.
Также он может уступить ее цессинарию. Оставшиеся средства передаются застройщику. Это условие указывается в ДДУ. Данная мера применяется, если цедент выплатил не всю необходимую сумму.
Уступающая сторона передает оригиналы договора долевого участия и квитанции, подтверждающие оплату по нему.
Процесс покупки
Покупатель следует универсальному порядку действий:
- Поиск выгодного варианта.
- Предварительный осмотр квартиры и начальное обсуждение деталей.
- Проверка личности продавца и его финансовой истории с помощью документов.
- Согласование условий сделки, включая окончательную стоимость квартиры. Оформление предварительного ДКП.
- Заключение основного договора.
- Оформление предварительной заявки на ипотеку. После получения положительного ответа стороны заключают кредитный договор.
- Регистрация ДКП в ЕГРН. Новый собственник получает обновленную выписку и ключи. Продавец получает деньги.
Покупка квартиры в новостройке
Эскроу счет
Эскроу счет - специальный банковский счет содержит денежные средства дольщиков. Он открывается с каждым дольщиком и застройщиком. Сумма недоступна застройщику до окончания строительства и сдачи квартиры. Если проект оказывается незаконченным, специальный фонд возвращает покупателю деньги в качестве компенсации.
Проверка застройщика
Для проверки юридического лица используется ЕГРЮЛ. Он выдается на сайте налоговой службы. В запросе указывается ИНН или ОГРН компании. Если гражданин такой информацией не владеет, ему достаточно ввести наименование компании или ФИО ИП. Указание региона в разы упрощает поиск. На нашем сайте есть отдельная статья о том как проверить надежность застройщика.
Надежность застройщика также оценивается на основе рейтинга. Активно обновляются черные и белые списки строительных компаний.
Существует менее объективные мнения. Они выражаются в форумах и социальных сетях. Об уровне работы специалистов могут рассказать эксперты той же области.
Новостройка и ипотека
Процесс
- Финансовая подготовка. Рекомендуется заранее собрать первоначальный взнос и средства на ремонт.
- Параметры ипотеки. Стоит учесть, что она выплачивается до 65 лет.
- Способы покупки. В данном случае используется ДДУ и ДКП.
- Выбор банка и оформление ипотеки.
После подтверждения заявки на ипотечное кредитование новый собственник обязуется застраховать жизнь, квартиру и имущество.
Основные документы:
- Заявление.
- Паспорт и СНИЛС.
- Справка о финансовой истории.
- Трудовая книжка
- Свидетельство о браке.
Сроки открытия ипотеки
Право собственности оформляется в течение 7 рабочих дней. С момента заселения до регистрации проходит 9 месяцев.
Понижение цены
На рынке недвижимости возможен торг. Среди неоднозначных случаев можно назвать отсутствие балкона или лоджии, необходимость ремонта или местоположение дома в неблагоустроенном районе. Проблема может исходить и от собственника, если тот до сих пор оплачивает ипотеку или его родственники проживают в квартире.
Материнский капитал
Он используется при покупке вторичного жилья. Рекомендуется подготовить свидетельство о браке и документы, подтверждающие личность детей. Так же материнский капитал можно использовать при покупке квартиры в новостройке, в качестве первоначального взноса по ипотеке. Более подробно о материнском капитале рассказываем в отдельной статье на нашем сайте.
Если покупка новостройки осуществляется через ДДУ, продавец должен собрать следующее:
- Разрешение на строительство.
- План многоквартирного дома.
- Проектная декларация застройщика. Содержит информацию о застройщике, объекте строительства и правах на привлечение денежных средств физических и юридических лиц на его реализацию.
- Договор, подтверждающий право собственности на земельный участок, на котором ведется строительство.
- Заключение экспертизы. Выдается при проектной документации.
- Договор, по которому оформляется страхование рисков застройщика.
- Учредительные документы или устав. Они служат основанием для деятельности юридического лица. Информация о таких документах сформулирована в ст. 52 Гражданского кодекса РФ.
Заключение
Понравилась статья на нашем сайте? Обязательно подпишитесь что бы не пропустить новые статьи о недвижимости и способах ее покупки. Так же вы можете подписаться на наш канал в YouTube.
Планируете покупку квартиры в Краснодаре? Оставьте заявку и мы поможем в решении этой задачи. Работая с 2018 года мы провели более 1000 сделок с недвижимостью и готовы оказать профессиональную помощь.
[contact-form-7 id="57556"]