Какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке, на вторичном рынке?

В этой статье мы расскажем подробно о том какие есть плюсы и минусы вторички и квартир в строящихся домах, способах покупки, необходимых документах для продавца и покупателя, процессе покупки, способах проверки застройщика, необходимых документах и процессе открытия ипотеки. Поделитесь статьей с друзьями, если она будет вам полезна.

У каждого вида недвижимости, вне зависимости новостройка это или вторичка, есть свои преимущества и недостатки. Давайте разберемся в этом более подробно

Новостройки

Главное преимущество недавно построенного здания - им никто не пользовался. То же чувство испытывают другие жильцы. Новыми оказываются соседи и инфраструктура. Дети и взрослые могут посещать образовательные учреждения и общественные места, которым не требуется ремонт. Многие заселяются в новые комплексы из-за низких цен по сравнению с другими районами.

Проблемы и минусы новостроек

Однако можно столкнуться с массой проблем:

• Соседи делают ремонт после заселения.
• Долгая регистрация по месту жительства.
• В них заселяются молодые пары и семьи с детьми.
• Новый жилой комплекс только начинает развиваться и не гарантирует полноценную инфраструктуру, включая наличие парков и рабочих предприятий. Для последних целей приходится ехать в другие районы.

Вторичка

Вторичные дома известны архитектурным разнообразием и богатым выбором. Некоторые из них тесно связаны с историей. Старые здания проверены временем с точки зрения прочности и удобств.

Наличие предыдущих собственников ускоряет процесс заселения. Граждане могут получить от них дополнительную информацию. Это упрощает выбор и возможность переезда. С владельцами стоит поторговаться.

В то же время советские здания не пестрят разнообразием и новизной коммуникаций. В них часто живут пожилые люди. Чтобы заключить ДКП, необходима выписка всех собственников из квартиры. Из-за многолетней истории здания ипотека выйдет дороже, чем при покупке новостройки. Жильцы старых зданий часто сталкиваются с коммунальными авариями и капитальными ремонтами.

Способы приобретения

Перечень документов напрямую зависит от способа покупки квартиры. Большинство сделок происходят по договору:

1. Долевого участия (далее — ДДУ). Он согласует передачу денег застройщику во время строительства. Условия сделки прописаны в ст. 4 Федерального закона РФ №214.
2. Уступки права требования. Чаще всего называется договором цессии. Дольщик (цедент) передает право требования новому кредитору (цессионарию).
3. Паевых взносов в ЖСК. Кооператив берет ответственность за финансирование строительства многоквартирного дома. Другая сторона восполняет потраченные средства.
4. Купли-продажи. Он гарантирует, что объект введен в эксплуатацию.

Жилищный сертификат выдавался до 1 июля 2018 года. Последней упоминается рассрочка, потому что собственники прибегают к ней крайне редко. В этом случае оформляется большой первоначальный взнос - 50%. Срок выплат, как правило, длится до 2 месяцев.

Необходимые документы

Две стороны собирают разные бумаги. Важную роль в перечне играют названные способы покупки и вид недвижимости. Большая часть работы достается продавцу. Поэтому логично начать с него.

Документы продавца

Если покупка новостройки осуществляется через ДДУ, продавец должен собрать следующее:

1. Разрешение на строительство.
2. План многоквартирного дома.
3. Проектная декларация застройщика. Содержит информацию о застройщике, объекте строительства и правах на привлечение денежных средств физических и юридических лиц на его реализацию.
4. Договор, подтверждающий право собственности на земельный участок, на котором ведется строительство.
5. Заключение экспертизы. Выдается при проектной документации.
6. Договор, по которому оформляется страхование рисков застройщика.
7. Учредительные документы или устав. Они служат основанием для деятельности юридического лица. Информация о таких документах сформулирована в ст. 52 Гражданского кодекса РФ.

Документы покупателя

В отличие от второй стороны он готовит только паспорт и нотариальное согласие супруга/супруги на покупку, если тот состоит в браке.

Покупка на вторичном рынке

Клиент-покупатель готовит только основной документ, удостоверяющий личность.

Продавец подает пакет бумаг:

1. Паспорт.
2. Выписка из ЕГРН. В ней указан текущий собственник и подтверждается наличие или отсутствие задолженностей. Она полноценно заменяет свидетельство о регистрации права.
3. Документ-основание. Он указывает условия, при которых продавец завладел предметом сделки.
4. Выписка из домовой книги. Она гарантирует, что предметом сделки больше никто не владеет.
5. Паспорт продавца либо его доверенность.

Сделки с несовершеннолетними

При приобретении жилья учитываются права семьи, родственников. Если в нем проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Совместная собственность

Квартира, приобретенная в браке, становится совместной собственностью и сохраняет статус при разводе. Необходимо проверить документы для подтверждения семейного статуса продавца на момент приобретения квартиры.

В случае брака запрашивается нотариальное согласие жены/мужа. Проверяется срок действия документа. В противном случае продавец пишет заявление, что в тот момент он в браке не состоял.

Договор цессии

Стороны могут его оформить до подписания акта приема-передачи квартиры. Происходит уступка в определенных случаях:

• После регистрации ДДУ. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
• После ввода дома в эксплуатацию.
• Дольщик выплачивает полную сумму.

Также он может уступить ее цессинарию. Оставшиеся средства передаются застройщику. Это условие указывается в ДДУ. Данная мера применяется, если цедент выплатил не всю необходимую сумму.

Уступающая сторона передает оригиналы договора долевого участия и квитанции, подтверждающие оплату по нему.

Процесс покупки

Покупатель следует универсальному порядку действий:

1. Поиск выгодного варианта.
2. Предварительный осмотр квартиры и начальное обсуждение деталей.
3. Проверка личности продавца и его финансовой истории с помощью документов.
4. Согласование условий сделки, включая окончательную стоимость квартиры. Оформление предварительного ДКП.
5. Заключение основного договора.
6. Оформление предварительной заявки на ипотеку. После получения положительного ответа стороны заключают кредитный договор.
7. Регистрация ДКП в ЕГРН. Новый собственник получает обновленную выписку и ключи. Продавец получает деньги.

Покупка квартиры в новостройке

Эскроу счет

Эскроу счет - специальный банковский счет содержит денежные средства дольщиков. Он открывается с каждым дольщиком и застройщиком. Сумма недоступна застройщику до окончания строительства и сдачи квартиры. Если проект оказывается незаконченным, специальный фонд возвращает покупателю деньги в качестве компенсации.

Проверка застройщика

Для проверки юридического лица используется ЕГРЮЛ. Он выдается на сайте налоговой службы. В запросе указывается ИНН или ОГРН компании. Если гражданин такой информацией не владеет, ему достаточно ввести наименование компании или ФИО ИП. Указание региона в разы упрощает поиск. На нашем сайте есть отдельная статья о том как проверить надежность застройщика.

Надежность застройщика также оценивается на основе рейтинга. Активно обновляются черные и белые списки строительных компаний.

Существует менее объективные мнения. Они выражаются в форумах и социальных сетях. Об уровне работы специалистов могут рассказать эксперты той же области.

Новостройка и ипотека

Процесс

1. Финансовая подготовка. Рекомендуется заранее собрать первоначальный взнос и средства на ремонт.
2. Параметры ипотеки. Стоит учесть, что она выплачивается до 65 лет.
3. Способы покупки. В данном случае используется ДДУ и ДКП.
4. Выбор банка и оформление ипотеки.

После подтверждения заявки на ипотечное кредитование новый собственник обязуется застраховать жизнь, квартиру и имущество.

Основные документы:

• Заявление.
• Паспорт и СНИЛС.
• Справка о финансовой истории.
• Трудовая книжка
• Свидетельство о браке.

Сроки открытия ипотеки

Право собственности оформляется в течение 7 рабочих дней. С момента заселения до регистрации проходит 9 месяцев.
Понижение цены

На рынке недвижимости возможен торг. Среди неоднозначных случаев можно назвать отсутствие балкона или лоджии, необходимость ремонта или местоположение дома в неблагоустроенном районе. Проблема может исходить и от собственника, если тот до сих пор оплачивает ипотеку или его родственники проживают в квартире.

Материнский капитал

Он используется при покупке вторичного жилья. Рекомендуется подготовить свидетельство о браке и документы, подтверждающие личность детей. Так же материнский капитал можно использовать при покупке квартиры в новостройке, в качестве первоначального взноса по ипотеке. Более подробно о материнском капитале рассказываем в отдельной статье на нашем сайте.

Заключение

Понравилась статья на нашем сайте? Обязательно подпишитесь что бы не пропустить новые статьи о недвижимости и способах ее покупки. Так же вы можете подписаться на наш канал в YouTube.

Планируете покупку квартиры в Краснодаре? Оставьте заявку и мы поможем в решении этой задачи. Работая с 2018 года мы провели более 1000 сделок с недвижимостью и готовы оказать профессиональную помощь.