Влияние эскроу-счёта на рынок недвижимости

В статье расскажем как будет работать новая система по строительству и покупке недвижимости в России. И поговорим про эскроу счетах. Для этого давайте для начала поймём как всё работает сейчас.

Вы решились купить квартиру, и выбрали где и какую. Несёте свои накопления застройщику. Если их хватает, то сразу платите застройщику за квартиру в будущем доме. Если денег мало, то идёте в банк и оформляете ипотеку. Деньги, что вы заняли у банка поступают застройщику, а вы рассчитываетесь с банком. В этой схеме нет никаких лишних звеньев. Есть покупатель и есть продавец. Банк нужен только если денег у покупателя не достаточно.

Плюсы и минусы

Плюс этой схемы ваши деньги для застройщика дешевы. Он не платит проценты за пользование ими. Он несёт ответственность только перед вами как перед покупателем. Для вас плюс, в цену квартиры не включены проценты за пользование банковскими деньгами и зарплаты лишним бухгалтерам.

Минусы. Физлицу (покупателю) бывает сложно, а часто невозможно отследить как его деньгами пользуется застройщик. Пошли они на строительство или их заплатили подрядчикам, а те своим подрядчикам. И так пока у гендиректора застройщика не новый Бентли или вилу на озере Комо. Как раз из-за последних и было принято решение ужесточить 214 ФЗ. И внедрить в цепочку покупатель — застройщик, ещё и банки. Сейчас такими внедрёнными банками могут стать 55 организаций.

Схема сделок через эскроу-счет

схема сделок с новостройками через эскроу счет

Только через какой-либо из перечисленных банков строительные компании теперь могут привлекать деньги покупателей. И схема сейчас выглядит иначе. Покупатель несёт свои деньги в кредитную организацию и кладёт их на специальный эскроу-счёт. Деньги блокируются на счёте до тех пор пока компания не передаст покупателю готовую квартиру. Модно, стильно, молодёжно и просто. Но в таком случае, откуда деньги будут на стройку у застройщика.

Теперь они должны строить за свои, либо за кредитные. Кредиты у нас кому попало раздают только в МФО, а банки будут всю деятельность застройщиков изучать тщательно. И на каждой стадии контролировать куда застройщик тратит деньги. Кроме того, для получения проектного кредитного финансирования застройщик должен будет доказать банку, что у него помимо кредитных денег будут ещё и продажи. А если их будет недостаточно, то цена квартир нивелирует недостаточное количество сделок.

Самый главный минус

И здесь подобрались к первому существенному минусу новой схемы. Цена квартир из-за эскроу-счётов вырастит. Это уже очевидно всем, кроме может быть чиновников, которые как в славно забытые советские времена грозятся регулировать цены. Будто в своё время не дорегулировались. Кстати, если эта угроза воплотиться в жизнь, то вполне вероятно столкнемся ещё с дефицитом нового жилья.

А что бывает во времена дефицита? Правильно. Теневой рынок, серые схемы и продажи из-под полы. Само собой не за дёшево. В любом случае цены начнут расти. Ведь застройщику нужно будет платить банку процент за пользование его деньгами и нанимать бухгалтеров, экономистов, аудиторов и прочих, кто будет необходим, чтобы все условия банка выполнялись.

Для государства здесь сплошные плюсы. В теории обманутых дольщиков больше не будет. Потому что, если застройщик «накосячит», деньги покупателю вернёт банк. К тому же даже если налогов с застройщиков соберут меньше, потому что из самих станет меньше, то дополнительные налоги заплатят банки. В общем куда не плюнь всюду выгода.

Покупатель в такой системе разумеется более защищён, но опять же в теории. Ведь контроля за застройщиком будет больше, его деньги на сторону не уйдут и их можно будет вернуть. Благостная картина, которую портит статистика лишённых лицензии банков. И ходят упорные слухи, что деньги со счетов банков чудесным образом перед отзывом лицензий испарялись в неизвестном тропическом направлении.

Будет ли государство компенсировать потери вкладчиков таких банков или это будут частные страховые компании? Есть информация, что каждый эскроу-счёт будет застрахован на 10 млн. руб. Но история со страхованием то же имеет кучу подводных камней. Основной сроки выплаты. Часто страховку, особенно крупные суммы получают не сразу после наступления страхового случая, а через год-два. Бывали прецеденты и с большими сроками.

обманутые дольщики

Что в итоге

Представьте себе, покупаете квартиру за 3 000 000 рублей. Банк «замораживает» ваши деньги года на два пока дом не достроится. Через два года банк лопается, и вы собираете кучу бумаг, доказывая, что деньги были, что были они ваши, на них покупали квартиру в новостройке и т.п. Проходит ещё полгода и с пакетом документов бежите в страховую за 10 миллионами, а двери страховой закрыты. Потому что таких, как вы пришедших за своими 10 миллионами пришла тысяча человек. А у страховой денег столько нет на выплаты. Именно поэтому и написали, что государство только в теории не получит больше обманутых дольщиков. На практике уменьшение их количества способно достичь только полная отмена долевого строительства.

Комментарии для сайта Cackle