Многие крупные капиталы в мире были заработаны при помощи инвестиций в недвижимость. Примером служит Дональд Трамп. Оба состояния он сколотил именно благодаря таким вложениям. Но Россия – не Америка, и здесь есть свои нюансы и подводные камни. Связано это с особенностями экономики. Например, валютный кризис 2014-2015 гг. ударил именно по ценам на недвижимость. Они упали в среднем на 15%. Прежде чем принимать решение о вложении денег в такие активы, нужно взвесить все за и против.
Виды недвижимости
Недвижимость делится на два вида:
- Жилая недвижимость.
- Коммерческая недвижимость.
Рассмотрим их по отдельности.
Жилая недвижимость:
- вторичное жильё;
- квартира в новостройке;
- квартира с нуля.
Вторичное жильё
Это то, что уже было в эксплуатации. В 90% случаев его покупают для личного использования. Как инвестицию вторичное жильё можно рассматривать, если вам есть где жить, а приобретённые «метры» вы планируете сдавать в аренду. Такой вид вложений приемлем для больших городов, где аренда жилья пользуется большим спросом. В этом случае интересной будет покупка квартиры в спальном районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.
Отличным вложением будет покупка квартиры в центре города, рядом с достопримечательностями, объектами культурного наследия и крупными торговыми центрами. Здесь появляется возможность посуточной аренды. В 2019 году такой подход к инвестициям показал сверхвысокую доходность.
Квартира в новостройке
Причины для покупки не отличаются от перечисленных выше. Сдача внаём здесь будет единственным вариантом получения прибыли. Нужно учесть вложения в ремонт. В новостройках 90% квартир продают под «черновую» отделку. Но у них есть преимущество. Планировка квартир здесь лучше, чем в домах, построенных в Советском Союзе, а это значит, что стоимость аренды такого жилья будет на 10-15% выше.
Квартира с нуля (на котловане)
Этот вариант является самым перспективным в плане вложений. На уровне котлована или фундамента стоимость квадратного метра минимальна и растёт с каждым возведённым этажом. На начальных этапах строительства можно выбрать ту квартиру, которая подойдёт именно вам. Такой вид вложений можно рассматривать как долгосрочную инвестицию.
Помимо сдачи в аренду квартиру можно выгодно продать. Стоимость квадратного метра на момент сдачи дома вырастает в среднем на 20-30%. Но это в том случае, если дом будет сдан в заявленные сроки и вовремя введён в эксплуатацию. Как утверждает, газета «Ведомости», в 2019 году банкротства среди застройщиков увеличились.
Избежать финансовых потерь поможет правильный подход к выбору строительной организации. К новичкам в этой отрасли лучше не обращаться. Снизить риски позволит покупка жилья в тот момент, когда строительство демонстрирует положительную динамику – построено 5-6 этажей, начаты монолитные работы. Доходность такого вложения будет гораздо меньше, но и вероятность полностью потерять свои деньги снизится. Логика проста: чем раньше заключён договор долевого участия, тем больше прибыль и выше риски. И наоборот.
Коммерческая недвижимость
Офисные, складские, торговые и промышленные помещения относятся к разряду коммерческой недвижимости. При равных составляющих доходность от сдачи в аренду коммерческих помещений выше, чем от сдачи в аренду жилой недвижимости. В России доходность по аренде жилой недвижимости от 5,6%, в то время как по коммерческой – от 9,2%.
У каждой медали есть обратная сторона. Коммерческие объекты дороже, чем жилые. Для содержания коммерческих помещений требуется тщательная организация. Придётся создать управляющую компанию. Нанять людей, которые будут отвечать за ремонт, содержание и обслуживание помещений.
Зарегистрировать ИП или ООО и платить налоги. Это дополнительные расходы и ответственность. При отсутствии специального образования можно не справиться с подобными задачами. А также вне зависимости от того, арендованы помещения или нет, придётся делать коммунальные платежи, платить зарплату и налоги.
Инвестиции и банки
Стоит ли думать о вложениях в недвижимость, имея небольшой стартовый капитал? Конечно, да. Ведь помимо использования собственных средств можно воспользоваться банковским кредитом. Речь об ипотеке. Это удобный и относительно доступный инструмент. Ставки по ипотечным кредитам ниже, чем по потребительским.
Есть, конечно, определённые риски. Если по каким-то причинам вы не сможете гасить ипотечные платежи, то остаётесь без купленного в кредит объекта недвижимости. Дело в том, что объект, приобретённый с помощью заёмных средств, остаётся в залоге у банка до момента полного погашения кредита. Это гарантия, что если кредит не будет выплачен, банк вернёт свои деньги.
При оформлении ипотеки придётся застраховать покупаемое имущество от повреждения или утраты. А также банки требуют застраховать жизнь и здоровье титульного (основного) заёмщика.
При отсутствии грамотно составленного бизнес-плана вероятность понести убытки выше, чем получить прибыль. Такой метод годится для тех, кто уверен, что сможет гасить ежемесячные платежи по ипотеке и платить ежегодные страховые взносы. С учётом нестабильной экономической ситуации в России такая уверенность есть не у всех.
Ставки по ипотеке Сбербанка в 2020 году – от 6,5% годовых. Соответственно, чем меньше начальный капитал, тем больше вероятность, что выплаты по процентам банку не позволят получить прибыль.
Коллективные инвестиции
Существует ещё один способ приобретения объектов недвижимости при недостаточном стартовом капитале. Это коллективные инвестиции. Если говорить простым языком, это когда несколько человек вкладывают деньги в приобретение одного объекта. Прибыль после продажи распределяется соответственно вложенным долям. Средства соинвесторов объединяются в фонд под руководством профессиональной управляющей компании.
У такого способа есть ряд преимуществ:
- профессиональное управление средствами;
- снижение рисков;
- уменьшение расходов;
- высокая безопасность;
- низкий (от 100 тыс. руб.) порог входа.
Гарантией этих благ является правильный выбор управляющей компании. На что обратить внимание:
- Репутация компании.
- Время присутствия на рынке.
- Наличие аналитической информации.
- Отзывы инвесторов.
Этот вид инвестиций не слишком популярен, поэтому выбор хорошей управляющей компании может стать проблемой.
Очевидны положительные отличия такого способа вложения денег от способа, когда используется банковский кредит. Купленный объект не находится в залоге. Отсутствуют страховые выплаты, а проценты по ипотеке не съедят возможную прибыль.
Как покупать
Очевидно, что самостоятельная покупка позволит сэкономить. Но это в случае если у вас юридическое образование и вы в состоянии разобраться в тонкостях сделки. Если же нет, то обращайтесь в агентство недвижимости или юридическую контору. За плату от 50 до 100 тысяч рублей вы получите полное юридическое и физическое сопровождение сделки.
Стоимость зависит от региона и объёма оказанных услуг. В этом случае вы будете спокойны за то, что вместо ожидаемой прибыли вы получите, например, судебное разбирательство.
Велика вероятность попасть в лапы мошенников и потерять деньги. Поэтому при выборе риелтора или юриста будьте очень внимательны. Критерии выбора здесь те же, что и при выборе управляющей компании для коллективных инвестиций. Не будут лишними рекомендации друзей или знакомых.
Что выбрать
Вклады в паевые инвестиционные фонды, акции, недвижимость – это инструменты для сохранения и приумножения капитала. Гарантии получения прибыли не даёт ни один из них. Что же выбрать?
Доходность по вкладам в ПИФы или акции зависит от состояния фондового рынка. Он может «просесть», и акции самых успешных компаний упадут в цене.
Инвестиции в недвижимость на этом фоне выглядят сами надёжными и эффективными. Жилые или коммерческие помещения можно сдать в аренду, продать или заложить в банк и получить деньги на развитие бизнеса.
Здесь риск тоже присутствует. Цены на рынке недвижимости не статичны и могут вырасти или упасть. Это зависит от экономической ситуации в стране. Но они никогда не упадут до нуля. То есть отсутствует вероятность потерять деньги полностью. А при правильном вложении и управлении такими активами вы не только не потеряете деньги, но и будете в прибыли.
