Семейная ипотека — государственная программа, помогающая семьям с детьми приобретать жилье по сниженной ставке. С 1 февраля 2026 года условия этой программы станут строже: супругов обяжут быть созаемщиками, и каждой семье будет доступен только один льготный кредит. Эти меры призваны пресечь злоупотребления и вернуть программе изначальную социальную направленность поддержки семей с детьми
Что такое семейная ипотека и кому она доступна
Семейная ипотека – льготный ипотечный кредит под сниженный процент, доступный семьям с детьми. Программа действует с 2018 года, и ее суть в том, что семья может купить жилье под ставку 6% годовых, а разницу до рыночной ставки банку компенсирует государство. Воспользоваться программой по состоянию на 2025 год могут семьи, в которых:
- Есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет включительно.
- Воспитывается ребенок-инвалид.
- Двое или более несовершеннолетних детей. (Пример: Республика Адыгея включена в перечень регионов, где семьям с двумя детьми можно оформить льготную ипотеку независимо от возраста детей
Как правило, семейную ипотеку можно использовать для покупки квартиры в новостройке у застройщика или строительства частного дома под договор с эскроу-счетом. Первоначальный взнос составляет минимум 20% от стоимости жилья. Максимальная сумма кредита под 6% – до 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленобласти, и до 6 млн руб. в остальных регионах (в том числе в Краснодарском крае и Адыгее). Программа продлена и действует как минимум до 2030 года, что значительно дольше изначально планировавшегося срока завершения в 2024 году.
Почему это важно
Семейная ипотека сейчас – ключевой драйвер рынка недвижимости. По данным Центробанка, в сентябре 2025 года около 67% от всех выданных ипотек в России пришлись именно на семейную программу. Льготные кредиты позволяют семьям улучшать жилищные условия, но одновременно несут большую нагрузку на бюджет. Поэтому правила программы регулярно пересматриваются и ужесточаются, чтобы помощь получали в первую очередь те, кто действительно нуждается.
Новые правила семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года
Одна ипотека на семью
Главное изменение – льготную семейную ипотеку (поддерживаемый государством жилищный кредит для семей с детьми) с 2026 года можно будет оформить только один раз на семью. Если сейчас каждый супруг фактически мог взять по отдельному льготному кредиту, то с 1 февраля вводится правило «один кредит на супружескую пару». Для реализации этого требования банки будут оформлять заем обязательно на обоих супругов совместно (оба выступают созаемщиками). Это сразу исключает возможность получить два льготных займа на одну семью, как было ранее, – нельзя будет оформить по ипотеке на каждого из супругов отдельно.
Исключения: Нововведение предусматривает редкие исключения. Например, если муж или жена не являются гражданами РФ, обязательное совместное оформление неприменимо. В таком случае российский супруг сможет оформить семейную ипотеку единолично.
Также, по разъяснению Минфина, если семейного дохода не хватит для одобрения кредита, семейная пара все равно может привлечь третьих лиц (поручителей или созаемщиков) для увеличения платежеспособности. Однако, как отмечают эксперты, круг таких созаемщиков теперь, скорее всего, ограничат только близкими родственниками семьи. То есть схема с участием посторонних людей будет пресечена, о чем ниже.
Причины ужесточения.
Правило «одна льготная ипотека на одну семью» направлено на борьбу со злоупотреблениями программой. Ранее некоторые семьи использовали лазейки, чтобы получить две квартиры по сниженной ставке – одну на мужа, вторую на жену.
Бывали случаи, когда супруг не вписывался в договор (оформление велось только на одного из пары, с нотариальным согласием второго или брачным договором), что позволяло затем тому, кто остался «не у дел», взять еще один льготный кредит на себя. По сути, семья приобретала две недвижимости под 6% и могла использовать одну из них как инвестицию (например, сдавать или выгодно продать позже).
Это противоречит цели программы – помогать улучшать жилищные условия, а не создавать портфель из льготных квартир. Теперь же подобная схема прямо запрещена: супруги обязаны выступать созаемщиками, и одна семья сможет претендовать только на одну ипотеку с господдержкой.
Кроме того, власти обращали внимание на «донорские» схемы и случаи фиктивных действий. Рассмотрим их подробнее.
Что такое «донорская ипотека» и почему её запретят
Под донорской ипотекой подразумеваются схемы, когда льготный кредит оформляется не непосредственно на семью-получателя, а при помощи третьих лиц – так называемых «доноров».
Например, в схему могли вовлекать знакомого или родственника с детьми, формально подходящего под условия программы, чтобы он оформил кредит, а фактически квартира доставалась другой семье или человеку. Либо же семья привлекала вместо супруга другого созаемщика с детьми, создавая для себя запасной канал получения льготы.
Новые правила полностью пресекают возможность таких махинаций. С 2026 года оформить семейную ипотеку с участием “донора” станет невозможно. Способы «создать резерв для второго супруга» или взять кредит через номинального заемщика из числа знакомых больше не пройдут.
Раньше, если один супруг не участвовал в первом кредите (или даже оформлялся фиктивный развод), он сохранял право на вторую льготную ипотеку и мог им воспользоваться.
Теперь же такие схемы закрыты: одна семья = одна льготная ипотека. Также планируется запретить использование программы за пределами региона проживания семьи, чтобы жилье покупалось для себя, а не с инвестиционными целями в другом городе.
По словам экспертов, главная цель этих мер – адресная поддержка настоящих семей с детьми, действительно нуждающихся в жилье. Льготный кредит смогут получить только семьи, реально проживающие с детьми, а случаи, когда одна семья оформляла две ипотеки или привлекала посторонних лиц, будут исключены. В краткосрочной перспективе круг получателей сузится (те, кто планировал второй кредит или «ипотеку через родственников», уже не смогут так сделать). Зато в долгосрочной перспективе высвободится ресурс для большего числа уникальных семей – больше семей смогут взять по одному льготному кредиту вместо того, чтобы одна семья брала два.
Ставка и условия семейной ипотеки в 2026 году
Процентная ставка
Размер льготной ставки по семейной ипотеке останется прежним. Для заемщиков она по-прежнему составит до 6% годовых (максимум 6%, банки могут предлагать ниже при дополнительных условиях). Правительство не планирует повышать эту ставку, чтобы сохранить доступность программы. Более того, обсуждается возможность дифференцировать ее в будущем – например, снизить до 4% для многодетных семей – однако на 2026 год официально утвержденная ставка остаётся 6%.
Срок действия программы.
Программа «Семейная ипотека» продлена до конца 2030 года, поэтому воспользоваться льготным кредитом семьи смогут и в 2026, и в последующие годы (при условии соответствия требованиям). Таким образом, у молодых родителей есть время, чтобы улучшить жилищные условия с помощью господдержки, но откладывать не стоит, так как условия могут меняться.
Базовые условия.
Остальные параметры программы в 2026 году существенных изменений не претерпели. Минимальный первоначальный взнос составляет 20% от стоимости жилья. Льготная ставка действует на сумму кредита в пределах установленных лимитов: до 12 млн руб. – для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, и до 6 млн руб. – для остальных регионов России.
Например, в Краснодарском крае и Республике Адыгея максимальная сумма льготного кредита – 6 млн рублей. Если жилье стоит дороже и требуется большая сумма, сверх лимита банк выдаст средства по обычной рыночной ставке. Такой смешанный кредит называется комбинированной ипотекой. В 2026 году как раз упростили рефинансирование таких комбинированных займов – теперь при перекредитовании будет учитываться льготная часть и можно будет снижать ставку на рыночную часть без потери субсидии. Это плюс для семей, бравших ипотеку больше максимума.
Банки-участники
Семейная ипотека по-прежнему доступна во многих крупных банках. Участниками программы являются порядка 70 банков, включая СберБанк, ВТБ, Альфа-Банк, Газпромбанк, Банк ДОМ.РФ, Совкомбанк и другие. Условия везде примерно одинаковые (ставка около 6%, первый взнос от 20%, сроки до 30 лет), различия могут быть в сервисе, требованиях к заемщику и дополнительных скидках.
Например, некоторые банки снижают ставку при электронной регистрации сделки или для зарплатных клиентов. По данным Банки.ру, программа «Семейная ипотека» остается самой массовой из всех льготных ипотечных программ в стране, а с апреля 2025 года в ряде небольших городов она даже распространилась на покупку жилья на вторичном рынке. То есть спрос на эту ипотеку высок, и крупнейшие банки активно выдают такие кредиты.
Почему стоит поторопиться с оформлением ипотеки
Если ваша семья подходит под условия программы и вы планировали воспользоваться льготной ставкой, есть несколько причин не откладывать до вступления новых правил:
Возможность оформить два кредита
До 1 февраля 2026 года еще действует прежний порядок. Это значит, что супруги все еще могут оформить два льготных кредита на жилье – по одному на каждого (при условии, что оба подходят по критериям программы).
Такая стратегия была популярна для улучшения жилищных условий: например, сначала семья покупает квартиру на одного супруга, затем, при необходимости расширения – на второго. Если вы как раз раздумывали над таким шагом, у вас есть последний шанс им воспользоваться. После вступления изменений в силу второго кредита уже не получить, разве что прибегать к крайне нежелательным мерам вроде фиктивного развода (что несет юридические риски и не рекомендуется).
Проблемная кредитная история супруга
Еще одна веская причина поспешить – если у одного из супругов есть неидеальная кредитная история или большие долги. Сейчас можно оформить ипотеку только на благонадежного супруга, а второго не включать в договор (для этого оформляется нотариальное согласие или брачный договор).
Банк оценивает платежеспособность одного заемщика, и чужие долги ему не мешают. Но с 2026 года такой возможности не будет: придется привлекать обоих супругов. Если у одного из них испорчена кредитная история, недостаточный доход или неподходящий статус занятости, велика вероятность, что банком будет отказано в выдаче льготного кредита. Фактически новые правила отсекут часть семей, которые ранее могли брать ипотеку на одного из супругов.
Поэтому, если у вас подобная ситуация, имеет смысл постараться получить одобренный кредит до ужесточения требований. Это касается и случаев, когда один из супругов не работает официально или у него есть просрочки в прошлом – сейчас можно обойтись без его участия, но позже нет.
Вероятность роста ставок по обычной ипотеке
Несмотря на то что льготная ставка фиксирована государством, общая ситуация на рынке влияет на стоимость жилья и условий кредитования. Пока программа действует, 6% годовых – это значительно ниже рыночных ставок, которые осенью 2025 года превышают 13–15%.
Никто не гарантирует, что через год-два льготные программы не пересмотрят или не отменят. Уже сейчас наблюдается ужесточение условий, и возможны новые изменения. Поэтому, если у семьи есть возможность и потребность улучшить жилищные условия – лучше воспользоваться льготной ипотекой в ближайшее время. Так вы зафиксируете низкую ставку и текущие цены на недвижимость.
Растущий спрос и цены
Эксперты прогнозируют, что в конце 2025 – начале 2026 года может возникнуть ажиотажный спрос на новостройки из-за желающих успеть получить семейную ипотеку по старым правилам.
Уже сейчас некоторые застройщики отмечают повышенный интерес. Это в краткосрочной перспективе может привести к сокращению выгодных предложений и росту цен на популярные объекты. Затем, после февраля 2026, спрос вероятно остынет. Таким образом, конец 2025 года – подходящий момент подобрать квартиру и оформить кредит, пока выбор еще широкий, а конкуренция за лучшие квартиры не так высока.
Новые правила семейной ипотеки не означают, что программа стала недоступной – она по-прежнему поможет тысячам семей приобрести свое жилье. Однако условий для маневра и оптимизации стало меньше. Теперь важно более взвешенно подходить к использованию льготы, понимая, что шанс, по сути, один на семью. Ниже мы приводим ответы на популярные вопросы, которые помогут разобраться в деталях.
Подводя итог: окно возможностей закрывается, и если вы планировали использовать семейную ипотеку максимально выгодно для семьи – действуйте до конца января 2026. Естественно, решение о такой серьезной покупке должно быть взвешенным. Но при прочих равных, текущие условия гибче и привлекательнее, чем те, что будут после реформы.
Часто задаваемые вопросы о изменениях семейной ипотеки
Если супруги в разводе, может ли каждый взять отдельную семейную ипотеку?
Да, после расторжения брака каждый из бывших супругов перестает считаться частью той же самой семьи, поэтому ограничение «один кредит на семью» на них раздельно не распространяется. Каждый сможет воспользоваться программой, если удовлетворяет ее условиям – прежде всего, при наличии ребенка, рожденного в установленные рамки (или другого основания для участия). На практике это и побуждает некоторые пары идти на фиктивный развод ради второй льготной ипотеки. Эксперты уже выразили обеспокоенность тем, что новые ограничения могут привести к росту числа разводов «ради ипотеки».
Конечно, формально после развода каждый родитель вправе подать заявку на льготный кредит как отдельное домохозяйство. Но важно помнить: если раньше семья уже получила одну ипотеку, второй кредит все равно должен соответствовать условиям программы (например, должен родиться дополнительный ребенок, дающий право на участие). Кроме того, фиктивный развод несет риски и осложняет ситуацию с разделом имущества и долгов. Поэтому мы не рекомендуем идти на такие меры без крайней необходимости.
Если семейная ипотека уже оформлена на одного из супругов, можно ли будет взять вторую на второго супруга?
После 1 февраля 2026 года – нельзя. Новые правила прямо запрещают выдавать два льготных кредита одной семейной паре. Даже если сейчас льготная ипотека оформлена только, скажем, на жену, то после вступления изменений муж уже не сможет получить свой отдельный льготный кредит – банк потребует включить супругу в договор созаемщиком, что автоматически сделает кредит вторым для семьи и противоречит правилам.
Единственный вариант сохранить возможность второго кредита – успеть оформить его до конца января 2026 года по старым условиям. Если же не успеть, то в будущие годы семья уже лишится права на повторное использование программы (за исключением случая с разводом, о котором сказано выше). Имейте в виду, что просто наличие еще одного ребенка в семье после уже использованной ипотеки теперь не даст права на новую льготную ссуду – правило «одна семья = одна ипотека» жестко ограничивает повторное участие, независимо от пополнения в семье.
Можно ли будет привлекать «доноров» и что станет с донорской ипотекой?
Нет, схемы с «донорами» уйдут в прошлое. Минфин и банки закроют лазейки, позволявшие получать льготный кредит через третьих лиц. С 2026 года невозможно будет оформить семейную ипотеку на постороннего человека, даже если он подходит по критериям.
Ранее некоторые семьи прибегали к помощи родственников или знакомых, у которых есть дети: номинально такой человек (донор) брал ипотеку на себя, а фактически жилье предназначалось семье без льготы. Либо один из супругов брал кредит с созаемщиком-родственником вместо второго супруга, чтобы сохранить за последним право на свою ипотеку. Все эти махинации преследовали цель обойти ограничение и получить двойную выгоду. С нововведениями такие схемы запрещены: банк потребует в созаемщиках именно супруга, если он есть, и не позволит делать «запас» под второго мужа или жену.
Также, по заявлениям чиновников, будут пресекаться случаи оформления льготной ипотеки на дальних родственников или знакомых – круг участников сузят до самой семьи. Таким образом, понятие «донорская ипотека» фактически перестанет существовать. Привлечь созаемщика, конечно, можно, но только для увеличения дохода и из числа близких, при этом это не даст возможности взять два кредита на одну семью.
Изменится ли процентная ставка по семейной ипотеке в 2026 году?
Нет, ставка остается прежней – до 6% годовых для конечного заемщика. Правительство сохранило условия субсидирования: семьям с детьми банки по-прежнему выдают кредиты под 6%, а все, что выше этой величины, компенсируется банкам из бюджета. На 2025–2026 годы закладывается именно такая ставка, и никаких официальных документов о ее повышении нет.
Более того, льготные программы планируется делать еще более адресными: звучали инициативы снизить ставку до 5% или 4% для отдельных категорий семей, однако пока это лишь предложения. Так что можно уверенно говорить, что в начале 2026 года семейная ипотека будет выдаваться под 6%, как и ранее. Разумеется, конкретные цифры в вашем кредитном договоре зависят от многих факторов – банк может дать скидку за электронную регистрацию или страхование, но государственный порог – 6%.
Почему лучше оформить ипотеку до февраля 2026 года?
Главным образом потому, что сейчас условия более гибкие, чем будут после ужесточения.
Во-первых, если семья рассчитывала когда-либо взять две льготные ипотеки (на каждого супруга), то позже это станет невозможным – шанс есть только сейчас, до вступления новых правил.
Во-вторых, до конца января 2026 можно оформить кредит на более надежного из супругов, не включая второго – это важно, если у одного из вас есть проблемы с кредитной историей или высокий долг.
После ужесточения такой семьи банк уже не одобрит заем из-за обязательного созаема. В-третьих, в конце 2025 года на рынке еще действуют старые условия, выбор предложений широк, а ставка 6% гарантирована. Далее ситуация может меняться: неизвестно, продлят ли программу после 2030 года, не будет ли она адресной только для отдельных регионов или категорий. Сейчас же самое время воспользоваться действующими льготами, чтобы не упустить выгодную возможность.
Почему раньше некоторые оформляли семейную ипотеку только на одного супруга (исключая второго)?
Такая практика действительно была нередкой. Причины могут быть двумя.
Первая – о которой мы уже говорили – это стремление сохранить за семьей возможность второго льготного кредита в будущем. Покупая первую квартиру только на мужа или только на жену, семья оставляла «квоту» за вторым супругом, чтобы через пару лет, например, улучшить жилищные условия с помощью еще одной льготной ипотеки.
Вторая причина более прикладная: неисполнение супругом требований банка. Если у мужа или жены плохая кредитная история, непогашенные долги, нет официального дохода или другие проблемы, банк мог не одобрить ипотеку при их участии. Поэтому брали кредит только на одного, более финансово надежного заемщика, а второго формально отстраняли от сделки (в соответствии с законом это допускается через согласие супруга или брачный контракт).
Таким образом семья получала кредит, а рискового заемщика не привлекали. С 2026 года оба эти мотива потеряют смысл – исключить супруга из договора не получится, поэтому брать ипотеку придется совместно, либо не брать никак.
Какие банки выдают семейную ипотеку и куда обратиться?
Семейная ипотека доступна практически во всех банках, которые работают с жилищным кредитованием. В программе участвуют государственные гиганты (СберБанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк), крупные коммерческие банки (Альфа-Банк, Райффайзен, Совкомбанк, Промсвязьбанк и др.), а также специализированный Банк ДОМ.РФ и ряд региональных банков. Всего список насчитывает несколько десятков участников.
Мы рекомендуем сначала проверить условия в самых крупных банках – у них, как правило, самые низкие ставки и удобные сервисы для государственных программ.
Например, в Сбербанке ставка по семейной ипотеке от 5.7–6%, в ВТБ – от 5.8%, в Альфа-Банке – около 6% (точное значение зависит от размера первоначального взноса, страховки и прочих факторов). Обратите внимание, что условия везде схожи благодаря госпрограмме, поэтому при выборе банка смотрите также на скорость рассмотрения заявки, требования к заемщикам и дополнительные сервисы (удобство подачи документов, онлайн-сопровождение сделки и т.п.). Подать заявку можно дистанционно через сайты банков или на портале «Дом.РФ», а окончательно оформить кредит – в офисе выбранного банка.
Если вы находитесь в Краснодаре или Адыгее, обратитесь в местные отделения Сбербанка, ВТБ или другого банка-участника – во всех этих регионах программа успешно работает, и менеджеры проконсультируют вас по пакету документов и условиям.
Что будет с уже оформленной семейной ипотекой, если правила меняются?
Новые ограничения не имеют обратной силы. Если ваша семья уже получила льготный кредит ранее (или даже два кредита на каждого супруга по старым правилам), после 1 февраля 2026 года с этими договорами ничего не случится – вы продолжаете выплачивать их на прежних условиях. Банк не потребует задним числом добавить созаемщика или менять договор. Изменения касаются только новых выдач после вступления поправок в силу.
Однако учтите: если вы уже использовали семейную ипотеку один раз, то взять ее повторно (например, рефинансировать в другой банк на тех же льготных условиях или получить еще один кредит при рождении нового ребенка) уже не получится. Даже сейчас действовало правило «один льготный кредит в одни руки», а с 2026 года оно трансформируется в еще более жесткое «один на семью». Так что ранее полученная ипотека останется льготной до конца срока, но второй такой шанс у семьи не будет (за исключением случаев, если меняется сам состав семьи – см. про развод выше).
Заключение
Новые правила семейной ипотеки с февраля 2026 года призваны сделать программу более адресной и социально справедливой. Семьям в Краснодаре, Адыгее и по всей стране стоит учитывать эти изменения при планировании покупки жилья.
Если вы подходите под критерии – не упускайте возможность получить льготный кредит на максимально выгодных условиях до ужесточения программы. При этом важно действовать продуманно: оценить свои финансовые силы, выбрать надежный банк (лидирующие позиции здесь у Сбербанка, ВТБ, Альфа-Банка и других крупных игроков) и подходящий объект недвижимости.
Семейная ипотека продолжит работать до 2030 года, поэтому даже после реформы у молодых родителей останется шанс улучшить жилищные условия под низкий процент. Но чем строже становятся условия, тем тщательнее нужно готовиться к сделке. Надеемся, наши разъяснения помогли прояснить самые важные вопросы – желаем вам принять верное решение и добиться одобрения ипотеки вашей мечты!
