Покупка квартиры – сложный вопрос, для решения которого лучше привлечь специалиста по недвижимости или юриста. Но не всегда есть возможность или желание это сделать. Данная статья поможет разобраться в основных вопросах покупки квартиры, позволит избежать распространенных ошибок и уверенно себя чувствовать на каждом этапе сделки.
При самостоятельной покупке недвижимости нужно действовать по следующей схеме:
Определение бюджета и параметров
На первом этапе нужно определиться с бюджетом покупки, решить, достаточно ли будет собственных средств или придется оформлять ипотечный кредит, планируется ли использовать материнский капитал и другие формы оплаты. Предлагаем рассматривать процесс покупки квартиры на примере ипотечной сделки, как более сложном варианте.
Определяемся с параметрами жилья: будет ли это новостройка или вторичка, выбираем район, категорию дома, планировку. На профильных сайтах можно ознакомиться с выставленными на продажу квартирами и конкретизировать свои желания. Решаем вопрос готовности участвовать в альтернативной сделке или рассматривать только свободную продажу. В процессе подбора объекты параметры, скорее всего, будут корректироваться, но с принципиально важными моментами лучше определиться заранее.
Оформление ипотечного кредита
Если собственных средств недостаточно, необходимо будет оформить ипотечный кредит. Лучше подать заявки в несколько банков и получить несколько одобрений, чтобы выбрать самые выгодные условия и получить запрошенную сумму. Кроме того, не всегда банк одобряет выбранный объект, а при наличии нескольких предложений шансов купить понравившийся вариант будет больше. Как правило, одобрение дается до 4 месяцев, этого срока достаточно, чтобы подобрать объект и провести даже альтернативную сделку.
Выбор квартиры
Получив одобрение банка, приступаем к просмотру подходящих вариантов и выбору квартиры. Это сложный этап, на котором иногда приходится сталкиваться с не всегда профессиональными риэлторами и не вполне адекватными собственниками, вести переговоры, торговаться, отсеивать проблемные объекты. Чтобы свести «пустые» выезды к минимуму, перед просмотром по телефону уточняются следующие моменты:
- правоустанавливающие документы;
- срок собственности, готовность указать всю сумму в договоре;
- количество собственников, прописанных лиц, наличие несовершеннолетних участников сделки;
- свободная или альтернативная продажа;
- готовность документов для сделки;
- наличие обременений.
После обсуждения этих предварительных вопросов можно договариваться о просмотре. Во время визита в квартиру оценивается ее состояние, инфраструктура района, транспортная доступность и другие индивидуально значимые критерии. Если получится пообщаться с соседями, это снимет ряд вопросов по будущему социальному окружению. На этом этапе можно привлечь специалиста для проверки документов или сделать это по своим каналам.
Согласование банком и страховой
На этом этапе документы на квартиру согласовываются с банком и страховой компанией, осуществляется оценка квартиры. Важный момент: в большинстве случаев страховые оценивают квартиру ниже рыночной стоимости, а банки при одобрении кредита ориентируются именно на сумму оценки. Поэтому необходимо просчитать первоначальный взнос, чтобы не оказаться в ситуации, когда денег не хватит и придется пересматривать свои планы. После оценки и одобрения объекта оформляется его страхование.
Проведение сделки
Необходимо согласовать день сделки со всеми ее участниками, определиться с вариантом оплаты и условиями доступа к ячейке, если она будет использоваться при взаиморасчетах. Нужно договориться, какие расходы берет на себя каждая сторона, и решить другиеорганизационные моменты. Все эти договоренности указываются в авансовом соглашении.
В назначенное время все участники собираются в банке, знакомятся с подготовленными документами, подписывается ДКП, производится оплата (обычно это закладка в ячейку или аккредитив). Документы подаются на госрегистрацию через МФЦ или самостоятельно. По номеру выданной расписки можно отслеживать процесс ее прохождения.
Передача квартиры
После регистрации сделки забирается комплект документов покупателя, и решается вопрос передачи квартиры. Важно проверить наличие коммунальных задолженностей, оговорить срок физического освобождения квартиры (как правило, он обозначается в пределах месяца). Оформляется акт приема-передачи, планируется переезд в новое жилье.
Поняв, что покупка квартиры – слишком сложный процесс, на любом этапе сделки можно пригласить риэлтора. Можно минимизировать затраты, взяв специалиста только на сопровождение сделки, а все подготовительные работы и подбор квартиры провести самостоятельно.
