Как проверить надежность застройщика - нестандартный квест с элементами хоррора

Строительство в России - всегда рискованный бизнес. Хотя… А какой бизнес в нашей богоспасаемой стране не рискованный? Но строительство - это всегда большие деньги и длительные сроки окончания проектов, которые частенько кружат голову представителям третьей древнейшей профессии, да-да, застройщикам. В 2020 году в России больше 1000 застройщиков-банкротов, и покупатели их квадратных метров так и не получили в условленный срок свои стандартные хоромы. Так что, если вам не нужна мимолетная слава одиноких пикетчиков у мэрии с плакатом “Верните мои деньги - мне негде жить”, придется посвятить проверке застройщика немало часов.

Впрочем, мы скрасим вам этот нелегкий путь настоящего современного джедая, пардон, покупателя недвижимости, и пройдем этот увлекательный квест вместе. Расскажем, где можно собрать нужные фишки, как сохраниться в этой игре и как ее пройти с минимальными потерями для жизни и здоровья. 

Куда уходят деньги, в какие города?

Прежде чем отдать застройщику честно заработанные кровные, проанализируйте, есть ли у него материальные проблемы. И мы сейчас не о временных явлениях типа кризиса в период карантина или экономического спада - мы о систематическом утекании средств куда угодно, только не на постройку домов. Ни в коем случае не связывайтесь с застройщиками, если у них за душой:

  • дела о банкротстве - проверить их можно в Картотеке арбитражных дел онлайн. Здесь показываются долги перед контрагентами, которые застройщики не платят даже по решению суда. Обиженный контрагент обязательно получит свои деньги, но после передачи компании арбитражному управляющему, который продаст имущество застройщика с молотка. В итоге дом передадут на достройку другой фирме - и здесь его судьба теряется в туманных реалиях российского строительства. Достраиваться проблемный дом может и 5, и 10 лет. 
  • налоговые задолженности - об этом тоже можно узнать в интернете, достаточно зайти на сайт Федеральной налоговой службы. Добрые налоговики вывешивают информацию обо всех компаниях, которые должны государству больше 1000 рублей законных сборов. Уставшая от постоянных недоборов налоговая вполне может инициировать уголовное преследование руководителя компании или начать дело о его банкротстве. Ни тот, ни другой вариант вам не подходит, если вы уже планируете жить долго и счастливо в своей квартире.
  • долги по судебным искам - об этом нам с радостью сообщит сайт Федеральной службы судебных приставов. Здесь можно найти любой исполнительный лист, переданный для производства приставам для принудительного взыскания. Конечно, важна еще и причина судебной тяжбы. Но если у компании миллионные долги третьим лицам, которые она, игнорируя решения суда, не выплачивает месяцами, - наводит на размышления, не так ли?

Да здравствует наш суд, самый гуманный суд в мире!

Судебные заседания для застройщика - все равно что пообедать сходить, дело неотвратимое. Судятся все, и неудачники, и лидеры рынка. И поведение компании в суде - важный признак ее порядочности. Если вы не хотите встретиться с застройщиком в суде уже по вашему вопросу, проанализируйте его старые дела. Вас должно заинтересовать:

  • по какому поводу судятся - если застройщик бесконечно спорит о качестве обоев с покупателями квартир, это обыденность и скука. Таких дел у каждого застройщика после сдачи очередного объекта десятки. А вот если на компанию подал в суд муниципалитет за неуплаты аренды за участок - тут уже дело пахнет керосином. Так себе выглядит просрочка банку за кредит - с этими ребятами вообще шутки плохи. Такие поводы чреваты банкротством - так что лучше не связывайтесь.
  • количество исков и сумма по ним - если у компании 20-миллионный иск при 10 миллионах уставного капитала - у нас для вас плохие новости. Слишком высок риск банкротства и ликвидации компании при проигрыше. Множество мелких исков с небольшими суммами тоже вполне способны завалить местного гиганта строительного рынка с небольшим уставным капиталом. Следите за балансом максимального проигрыша и активов компании - если профит приличный, компания должна выплыть.

Налоговик - друг человека

Сайт Федеральной налоговой службы читается дольщиком как захватывающий детектив - множество доказательств, указывающих на одного человека, но все равно интересно, кто окажется убийцей в конце. Здесь можно найти много интересного о вашем застройщике, и, держу пари, многое из этого он не хотел бы выкладывать в открытый доступ. Для определения добропорядочности компании нам потребуются следующие данные:

  • информация о собственнике, юридическом адресе, дате создания и руководителях компании,
  • количество персонала - два человека в штате - явное доказательство фиктивности фирмы,
  • сведения о руководителе - если он, как Цезарь, стоит во главе сразу нескольких однотипных фирм, возможно, это номинальный директор компании-однодневки,
  • размер взносов в государственные учреждения, налогов и сборов - показывает, успешна ли компания, активен ли денежный поток,
  • совпадает ли фактический и юридический адрес фирмы,
  • числятся ли за директором дисквалификации - тут вообще без комментариев.

Помедленнее, пожалуйста, я записываю!

В Сети можно найти множество реестров проблемных застройщиков - главное, не доверять первой же ссылке, которую выдаст хитрый Яндекс. Важно искать информацию на официальных сайтах, где деятельность компании анализируется чуть ли не под микроскопом. Таких немало, готовьтесь к увлекательному чтиву:

  • реестр проблемных застройщиков. Ищите на сайтах госорганов, занимающихся контролем долевого строительства,
  • план проверок государственных органов - покажет все, что вскрыли комиссии на плановых проверках,
  • реестры лицензий - расскажут, чем еще занимается компания,
  • реестр участников контрактов по 44 и 223 федеральному закону - данные отсюда помогут проанализировать, насколько компания загружена работой, какие у нее перспективы и есть ли крупные проекты.

проверить надежность застройщика

И вот он, наш победитель!

Если ваш застройщик преодолел первые этапы кастинга - примите наши поздравления, это уже не так плохо. Но его ждет еще один этап отбора, где споткнуться можно на каждом пункте. Есть стандартный набор действий, который может и должен выполнить каждый покупатель недвижимости, если ему не нужна головная боль с получением своих законных и оплаченных квадратных метров. Читайте и запоминайте:

Анализируем послужной список компании

. И нас не интересуют стандартные фразы на ее сайте типа “За нашими плечами тысячи успешных проектов и миллионы довольных клиентов”. Как показывает практика, такая идеальная репутация фирмы легко достигается наймом целого отдела маркетологов и копирайтеров - а они, как известно, продадут что угодно. Верим только фактам и цифрам. Обязательно проверяйте регистрационные данные застройщика, чтобы не нарваться на компанию, которая с завидным постоянством перерегистрируется каждые полгода, покоряя все новые и новые оффшоры. Оцените и структуру компании - с головным филиалом фирмы всегда сотрудничать безопаснее, чем с их дочками, которые закрываются пачками (даже стихотворение сложилось). 

Следим за просрочками.

Конечно, можно дать шанс даже тем застройщикам, которые каждый свой объект сдают с опозданием на пару лет, но если деньги вам дороги, как память, - делать этого не стоит. И уж тем более если вы покупаете квартиру в строящемся доме - если вы думаете, что застройщик, постоянно задерживающий сдачу своих объектов, исправится именно на этом доме, квартиру в котором вы купили, жизнь цинично вас разочарует. 

Считаем, сколько лет компании.

Это у женщин спрашивать о возрасте неприлично. А если вы отдаете застройщику несколько кровных миллионов, вы просто обязаны знать всю его родословную. Застройщики как вино - с возрастом становятся только лучше. Старейшие российские компании обычно превышают возраст совершеннолетия - им от 20 до 25 лет. Правда, если компания ведет застройку с советских времен, можно ожидать применения старых технологий, низкого качества и совкового сервиса. Зато куча информации и отзывов - есть над чем работать. Обязательно загляните в портфолио. Ведь если компании уже 10 лет, а в арсенале один-единственный дом на 100 квартир - подозрительно, не правда ли?

Проверяем наличие разрешения на строительство.

Вот, вот она заветная квартирка в Новой Москве, за которую и почку отдать не жалко! Ну, или ипотеку взять. И вот вы уже думаете, сочетаются ли красные обои в спальне с зелеными шторами? Но стоп: вначале попросите застройщика показать вам разрешение на строительство. Ведь бывает и такое: застройщик начинает строить дом в надежде на положительное решение контролирующих органов - а оно почему-то не случается. Ну, планеты не сошлись, или новая станция метро здесь будет. А дом ведь уже наполовину построен и даже квартиры в нем проданы! Вот к таким-то дольщикам и приходит та самая слава - когда их показывают в новостях Первого канала как жертв экономических преступлений. Так себе известность, надо сказать.

Внимательно читаем договор.

Приличный застройщик предлагает ознакомиться с ним еще на своем сайте - его содержание стандартное и никакой тайны не представляет. А вот если компания по строительству с пеной у рта доказывает, что все данные в договоре конфиденциальны и подписать нужно прямо здесь и сейчас, ведь квартиры расхватывают как горячие пирожки и завтра будет дороже сразу на мильон - уходите по-английски. Здесь вас ничего хорошего не ждет.

Перед подписанием возьмите договор с собой и посоветуйтесь с юристом. Он быстро найдет тот самый пресловутый текст мелким шрифтом, который выливается покупателю в существенные суммы. Например, квартира может внезапно увеличиться на несколько квадратных метров, и их придется оплатить. Возникают неточности и в вопросе отделки квартиры - витиеватые формулировки о “подготовленных для черновой отделки стенах” на деле могут означать панельные трущобы с наскальной живописью.

Ищем данные о других объектах.

Покупка недвижимости - то дело, в котором нужно и посмотреть, и пощупать. Ведь как сказал известный сказочный персонаж: “А то бывает оптический обман зрения!”. Так вот, если на сайте застройщика вы не видите информации о сданных объектах или находите только размытые формулировки типа “Нам доверяют миллионы” - ставьте на нем крест. Настоящие застройщики выкладывают на сайтах целые картинные галереи из своих объектов с подробным описанием планировок, площадей, адресов, цен. Кстати - если прайса на сайте нет, а вас заманивают красивым “Позвоните, мы сделаем вам выгодное предложение” - бегите, выгодным это предложение будет только для застройщика. 

Проверяем, не врут ли нам.

Да-да, все врут, это общеизвестный факт. Но утаивать важную информацию от покупателей вовсе моветон. Представьте - вы присмотрели себе пентхаус недалеко от Митино. Спальный район, 20 минут до центра Москвы, рядом роща и парк со спортивными тренажерами, вокруг отличная инфраструктура и лапочки-соседи. Казалось бы, отдавай свои кровные и живи в этом раю! Как бы не так: окна выходят на колонию, за домом идет железнодорожная ветка, от которой трясется посуда в шкафу, а через год здесь и вовсе будут строить новую станцию метро. И об этом ни единого слова на сайте! Совпадение? Не думаю…

Изучаем отзывы в интернете.

Конечно, они могут быть и заказными, поэтому обращаем внимание на детали: авторы липовых отзывов не заморачиваются подробными описаниями, а вот настоящие владельцы проблемных квартир с точностью до минуты могут сказать, когда начала отслаиваться плитка в ванной и как быстро растет плесень на промерзающих зимой стенах.

Вместо заключения

Булгаковский Воланд считал, что москвичей испортил квартирный вопрос. Сразу видно: нечистая сила мало общается с представителями современного строительного рынка, иначе бы знала, что москвичей, да и всех остальных россиян испортил вопрос непорядочных застройщиков. Проверяйте репутацию компаний по строительству и боритесь за свои права!